Economic Geography Research

Economic Geography Research

Investigating the effects of the economic value of land on the approvals of land use changes by the Article 5 Commission in the ten regions of Tabriz (1995-2024)

Document Type : Research Article

Authors
Javad Imani Shamloo 1
Milad Beyrami 2
1 Associate Professor, Faculty of Architecture and Urbanism, Tabriz Islamic Arts University, Tabriz, Iran
2 Master's student, Faculty of Architecture and Urbanism, Tabriz Islamic Arts University, Tabriz, Iran
10.30470/jegr.2025.2058086.1287
Abstract
Land use change is a central challenge in urban management and planning, shaped by economic, social, and political dynamics. Under Article 5 of the Law on the Establishment of the Supreme Council of Urban Planning and Architecture of Iran, the Article 5 Commission is the main authority for approving detailed plans and land use modifications. This study investigates land use changes approved by the Article 5 Commission in Tabriz’s ten districts and assesses the role of land value in these transformations. Data were obtained from approvals between 1995 and 2024, excluding 2013–2015 and 2017. Spatial intensity of changes was analyzed in GIS, and Pearson correlation in SPSS was applied to examine relationships among variables. Findings show that Tabriz’s spatial economy is strongly influenced by land use changes and land value differences. District 5 recorded the highest share of transformations. Residential and commercial uses expanded most due to higher profitability, while public services such as green spaces and schools declined. Results further reveal a positive relationship between land price and residential use growth, reflecting the profitability of this category in high-demand areas. By contrast, land price showed a negative correlation with green space per capita, indicating that rising values reduce allocations for public functions. This trend reflects the influence of spatial political economy, rent, and profit-driven incentives in converting public lands into residential and commercial uses.
Keywords
Land use changes
economic value of land
political economy of space
urban rent
Article 5 Commission
اصغری زمانی، اکبر؛ کریم‌زاده، حسین؛ و فضائلی کلوانق، عذرا. (1400). بررسی مغایرت کارکردی کاربری‌های شهری در ارتباط با ارزش زمین (مطالعه موردی: منطقه 1 شهر تبریز). جغرافیا و برنامه‌ریزی، (75)25، 16-1.
ایمانی شاملو، جواد؛ رفیعیان، مجتبی؛ و داداش‌پور، هاشم. (1395). سوداگری شهری و واگرایی فضایی تحلیل تحولات فضایی کلان شهر مبتنی بر اقتصاد نفت تهران. فصلنامه ژئوپولیتیک، 12 (1)، 135- 104.
بهزادفر، مصطفی. (۱۳۸۸). طرح‌ها و برنامه‌های شهرسازی: مفاهیم، روندها و الزامات طرح‌های جامع و تفصیلی در ایران، با تأکید بر وضعیت تهران، تهران: نشر شهر. 
پورصمد، سعید. (1394). بررسی مصوبات کمیسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران- تبریز1374-1391، پایان‌نامه منتشر نشده، کارشناسی ارشد، دانشگاه آزاد اسلامی واحد مرند، رشته جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری.
پیران، پرویز. (1370). نیم نگاهی به نوشهرها از دیدگاه مسائل فرهنگی و اجتماعی. مجموعه مقالات شهرهای جدید. چاپ اول، تهران: انتشارات شرکت عمران شهرهای جدید.
جهانشاهلو، لعلا؛ ذبیحی، حسین؛ و خندان، مینا. (1398). واکاوی عوامل مؤثر بر افزایش رانت زمین شهری در منطقه یک کلانشهر تهران. فصلنامه علمی پژوهشی جغرافیا برنامه‌ریزی منطقه‌ای، 9 (2)، 255-239.
حاتمی‌نژاد، حسین؛ و شورچه، محمود. (1393). شهر و نظریه انتقادی، چاپ اول، تهران: انتشارات پرهام نقش.
حسینیان آهنگری، سیده زهرا؛ و سعیدنیا، سیداحمد. (1392). بررسی و ارزیابی اثرات تغییر کاربری اراضی شهر قائمشهر (بر اساس مصوبات کمیسیون ماده 5)، اولین کنفرانس معماری و فضاهای شهری پایدار، مشهد.
خوش‌باطن، ایرج؛ فراجی، زینب؛ و رسولی اقدم، نسرین. (۱۳۹۷). بررسی عملکرد کمیسیون تغییر کاربری اراضی در طرح‌های هادی مصوب (مطالعه موردی شهرستان‌های ناحیه میانی استان اردبیل)، مهندسی جغرافیایی سرزمین، ۲(۴)، 98-87.
زیاری، یوسفعلی. (۱۳۹۲). بررسی تأثیر قیمت زمین بر سازمان فضایی شهر؛ (مطالعه موردی: ناحیه ۵ منطقه ۱ تهران طی سال‌های ۱۳۸۳-۱۳۷۴)، فصلنامه هویت شهر، (14)، ۴۹–۶۰.
شجاعی، ریحانه سادات. (۱۳۸۹). بررسی ارتباط بین قیمت زمین و نحوه استفاده از اراضی شهری در تهران (سه محله جمال‌آباد، یوسف‌آباد، یاخچی‌آباد)، فصلنامه علمی- پژوهشی اقتصاد مسکن، (۴۶)، ۸۵–۱۰۴.
عظیمی، نورالدین؛ پویان، صالح. (1393). بررسی تغییرات کاربری زمین شهری از طریق مصوبات کمیسیون ماده 5 مطالعه موردی: شهر رشت، جغرافیا و برنامه‌ریزی، 18 (47)، 195-171.
لاله‌پور، منیژه. (1398). تحلیلی بر سیاست‌ها و قوانین زمین شهری با تأکید بر رویکرد مقابله با سوداگری در بازار زمین شهری موردپژوهی کلان شهر تهران. آمایش محیط، 47، 206-184.
محمدیان، یوسف. (۱۴۰۰). بررسی تأثیر تحولات تغییر کاربری اراضی شهری ناشی از عوامل اقتصادی بر کاهش سرانه خدمات از دیدگاه سرمایه‌های فکری مراجع اصلی مداخله‌کننده در امور شهری. هشتمین همایش ملی پژوهش‌های نوین در حوزه علوم جغرافیا، معماری و شهرسازی ایران.
مشفقی، وحید؛ حقیقت نایینی، غلامرضا؛ و حبیبی، میترا. (1398). بررسی رابطه تغییرات کاربری اراضی و قیمت زمین در شهر تهران با تأکید بر مصوبات کمیسیون ماده پنج. جغرافیا و برنامه‌ریزی محیطی، 30 (4)، شماره پیاپی 76،
مهدی‌زاده، جواد. (۱۳۷۹). برنامه‌ریزی و طراحی: برنامه‌ریزی کاربری زمین، تحول در دیدگاه‌ها و روش‌ها. فصلنامه مدیریت شهری، ۱(۴)، ۷9–۷0. 
Ahlfeldt, G. M., & McMillen, D. P. (2018). Tall buildings and land values: Height and construction cost elasticities in Chicago, 1870–2010. The Review of Economics and Statistics, 100(5), 861–875
Ali, S., Abdul-Aziz, A. R., Mustapa, N. A., Md Dahlan, F., Zainal Abidin, Z. Z., & Che Ahmad, A. C. (2022). Preliminary survey of modelling rent-seeking behaviours (RsB) in Malaysia’s housing planning approval process: Issues and problems. International Journal of Academic Research in Business and Social Sciences, 12(7), 1008–1023.
Denzau, Arthur T., & Weingast, Barry R. (1982). The Political Economy of Land Use Regulation. Urban Law Annual. Journal of Urban and Contemporary Law, 23, 385–407.
Harvey, D. (2007). The limits to capital (New edition). Verso Books.
Hersperger, A. M., Oliveira, E., Pagliarin, S., Palka, G., Verburg, P., Bolliger, J., & Grădinaru, S. (2018). Urban land-use change: The role of strategic spatial planning. Global Environmental Change, 51, 32–42.
Jiboye, A. D. (2011). Urbanization challenges and housing delivery in Nigeria: The need for an effective policy framework for sustainable development. International Review of Social Sciences and Humanities, 2(1), 176-185.
Kamanroodi, M., & Jafarpour Ghalehteimouri, K. (2020). The effect of rent in urban land and housing value and the building violations in Sanandaj city in Iran. Academicus International Scientific Journal, 22, 67–89.
Krueger, A. O. (1974). The political economy of the rent-seeking society. American Economic Review, 64(3), 291–303.
Lisova, T. V. (2025). Use of land in urban development: Peculiarities of legal regulation. Uzhhorod National University Herald. Series: Law, 2(87), 33.
Marx, C., & Kelling, E. (2019). Knowing urban informalities. Urban Studies, 56(3), 494–509.
Papoli Yazdi, M. H., & Rajabi Sanajerdi, H. (2003). Theories of the city and its surroundings. SAMT Publications.
Stacy, Christina, Davis, Chris, Freemark, Yonah S., Lo, Lydia, MacDonald, Graham, & Zheng, Vivian. (2023). Land-Use Reforms and Housing Costs: Does Allowing for Increased Density Lead to Greater Affordability?, Urban Studies, 1–22.
Wu, J., Wang, S., Zhang, Y., Zhang, A., & Xia, C. (2019). Urban landscape as a spatial representation of land rent: A quantitative analysis. Computers, Environment and Urban Systems, 74, 62–73.
Economic Geography Research
Volume 6, Issue 20
Summer 1404
Summer 2025
Pages 44-54

  • Receive Date 20 April 2025
  • Revise Date 29 May 2025
  • Accept Date 24 August 2025